Définition

Qu’est ce que la
Nue-Propriété ?

La Nue-propriétée est liée à la notion de démembrement de propriété.

Le démembrement étant la résultante de la séparation de deux droits (Code Civil) : l’Usufruit et la Nue-propriété.

L’usufruit (Usus & Fructus) se rapporte au droit d’utiliser le bien immobilier et d’en percevoir les revenus.

La Nue-Propriété se rapporte au droit de propriété du bien immobilier.

Le concept

Qu’est ce qu’investir
en Nue-Propriété ?

L’investissement en nue-propriété est une solution performante pour devenir propriétaire d’un bien immobilier.

Il permet d’acquérir un bien à un prix réduit et d’en accorder l’usage à un tiers pendant une durée temporaire, à l’issue de laquelle vous deviendrez automatiquement propriétaire.

Les investisseurs en démembrement de propriété peuvent ainsi se constituer un patrimoine foncier se valorisant avec le temps dans le cadre de l’achat de biens immobiliers en Nue-Propriété avec un Usufruit temporaire. L’Usufruit étant confié à un bailleur institutionnel de premier rang.

Le contexte économique de la Nue Propriété.

Dans les grandes métropoles, cœurs de ville, stations balnéaires et autres territoires en tension foncière, l’accès à un logement locatif abordable reste difficile pour les actifs. Pourtant, cet enjeu économique et social est majeur. En réponse à ce défi, le modèle fondé sur L’investissement en nue-propriété adossé à de l’usufruit locatif est particulièrement adapté.

Le fonctionnement

Comment fonctionne l’investissement
en nue-propriété ?

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité avec une décote sur le prix d’acquisition. Il possède le bien sans en avoir l’usage pendant une durée définie contractuellement.
  • L’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel qui assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend en charge l’entretien du bien, les petits et gros travaux et les taxes (art. 605 et 606 CCI) pendant toute la durée de l’usufruit. Il s’engage également rendre la résidence et le bien en parfait état d’habitabilité à la fin de la période d’investissement.
  • Au terme de l’usufruit temporaire, l’investisseur deviendra automatiquement plein propriétaire de son bien et retrouve tous ses droits, sans frais, ni formalité. Il peut dès lors l’occuper, le louer, le vendre ou le donner à ses ayants droit.
Rentabilité

Quelle performance ?

L’investisseur en démembrement immobilier bénéficie d’une importante décote sur son investissement qui peut varier de 30% à 50% de la valeur globale du bien immobilier en fonction de la durée de l’opération.

Plus la durée de l’opération est longue, plus la décote sera importante (Cette décote est équivalente à la somme des loyers que l’investisseur aurait pu encaisser durant la période de démembrement en franchise d’impôt).

Par exemple : Dans le cas d’un démembrement immobilier sur 15 ans avec 40% de décote initiale (valeur de l’Usufruit) et en prenant les hypothèses suivantes :

  • Prix de l’immobilier équivalent à celui d’aujourd’hui
  • Inflation à 1.5% / an

Le Rendement de l’opération s’établit à :

0%
par an

Le rendement se décompose en deux :

  • Le Rendement mécanique de la décote 3,46% qui correspond à l’augmentation de la valeur de la Nue propriété dans le temps jusque la pleine propriété à échéance. A valeur constante de l’immobilier, ce rendement représente une performance minimum garantie.
  • Le Rendement économique lié à l’inflation et la revalorisation de l’immobilier, soit 1,55% (taux actualisé sur la période).

Optimiser la performance en investissant avec un crédit immobilier

Investir via un crédit immobilier permet de décupler la rentabilité de l’investissement en bénéficiant d’un effet de levier.

L’investisseur peut financer l’achat de la Nue-Propriété d’un bien en ayant recours à un crédit amortissable (suivant sa capacité d’épargne mensuelle) ou un crédit In-Fine (remboursement du capital à terme) s’il dispose de placements financiers pouvant être apportés en garantie.

Cet investissement possède également l’avantage de n’être soumis à aucun aléa dans le plan de financement lié au défaut de paiement des loyers.

L’investissement en nue-propriété :

les avantages d’un modèle performant et sécurisé

L’investissement immobilier en nue-propriété offre de nombreux avantages en terme de sécurité et de valorisation.

Je souhaite investir
Historique

Le marché de la revente

Comparé à un investissement immobilier traditionnel de défiscalisation, ce type d’investissement immobilier est plus liquide étant donné qu’il est fondé sur le code civil et non sur une loi de défiscalisation qui peut s’avérer non pérenne ou soumise à des contraintes diverses comme une durée de conservation minimum du bien immobilier.

Historiquement, la demande sur le marché secondaire de la revente en démembrement est supérieure à l’offre : alors que peu de nus-propriétaires procèdent à la revente de leur bien, de nombreux acquéreurs potentiels recherchent des durées plus courtes tout en bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux sur la durée restant à courir.

La Nue-Propriété

Une autre manière de se constituer un capital et des revenus complémentaires.

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